/p>

  

       9.1. Настоящий  Международный  Стандарт  Оценки вступил в
силу

   24 марта 1994 года.

  

  

  

  

  

  

                    МЕЖДУНАРОДНЫЙ СТАНДАРТ
ОЦЕНКИ 3

  

                  ОЦЕНКА В ЦЕЛЯХ ФИНАНСОВОЙ
ОТЧЕТНОСТИ

                         И СМЕЖНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

  

                                 МКСОИ

  

       Международный Комитет   по 
Стандартам  Оценки  Имущества 
был

   образован 
в  1981  году.  Деятельность  Комитета  
осуществляется

   организациями  -  членами,  которые на март 1994 года представляли

   общества оценщиков следующих государств:

  

       Австралия            Исландия         
Нидерланды

       Бельгия              Индия            
Новая Зеландия

       Бразилия             Индонезия         Норвегия

       Канада               Ирландия         
Пакистан

       Камерун              Италия           
Сингапур

       Республика Чехия     Япония            Южная Африка

       Дания                Кения            
Испания

       Франция              Корея            
Швеция

       Германия             Люксембург       
Швейцария

       Гана                 Малави           
Тринидад

       Греция               Малайзия         
Тобаго

       Гонконг              Мексика           Великобритания

       Замбия               Зимбабве

       Соединенные Штаты Америки

  

       Настоящий текст сверен  с 
текстом  Стандарта,  опубликованным

   Международным Комитетом   по  
Стандартам   Оценки   Имущества 
на

   английском языке. Стандарт вступил в силу
24 марта 1994 года.

       The 
International   Assets   Valuation 
Standards  Committee,

   12 
Great  George  Street,  
Parlament  Square,   London 
SW1P3AD.

   Telephone: 071-222-7000; Facsimile:
071-222-9430.

  

                     МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

  

                               СТАНДАРТ 3

  

                  ОЦЕНКА В ЦЕЛЯХ ФИНАНСОВОЙ
ОТЧЕТНОСТИ

                         И СМЕЖНОЙ
ДОКУМЕНТАЦИИ

  

       Содержание  этого  Стандарта следует
рассматривать в контексте

   предварительного    материала    и   вступительных   рекомендаций,

   содержащихся   в Предисловии  и
Главе  "Общие  Понятия 
и Принципы

   Оценки".

  

                             1.0. Введение

  

       1.1. Цель настоящего Стандарта -  дать 
основные  рекомендации

   Оценщикам, 
проводящим  оценку  для использования ее результатов в

   финансовых отчетах и связанной с ними
документации.

       1.2. Настоящий  Стандарт 
содержит  некоторые  общие понятия и

   принципы, 
которые  Оценщик  должен 
принять   во   внимание  
при

   подготовке 
оценки активов в целях финансовой отчетности и смежной

   документации,  для того чтобы отразить влияние 
изменения  цен  на

   текущие  
значения   стоимости.   В  
Стандарте  также  приводится

   обсуждение понятий,  смысл которых должны себе отчетливо
прояснить

   бухгалтеры,    сотрудники  
регулирующих   учреждений   и  
другие

   пользователи услугами по оценке имущества.

       1.3. Среди критериев,  которые следует учитывать и применять в

   процессе оценки основных (или  долгосрочных)  активов,  таких  как

   производственные   средства   и   оборудование,   есть   критерии,

   определяющие полезность имущества при
определенном  использовании,

   измеряющие 
его  вклад  в 
процесс  производства товаров и
услуг и

   учитывающие другие аспекты, важные для
расчета Рыночной Стоимости.

   Оценщики 
также  должны  сознавать, 
что  активы,  которые 
обычно

   считаются 
основными,  при  определенных   обстоятельствах   могут

   классифицироваться как текущие.  Примером могут являться земельные

   участки и сооружения,  выступающие в  качестве  товарного  запаса.

   Таким 
образом,  Оценщик,  как 
правило,  имеет  дело 
с основными

   активами либо с текущими активами
определенных типов.

       1.4. При  применении  настоящего
Стандарта основными факторами

   являются 
неуклонное  соблюдение  Оценщиком  
рыночных   принципов

   оценки, 
объективность,  полное и
подробное изложение существенных

   обстоятельств в отчете,  представленном в удобном для пользователя

   формате. 
В случаях специализированной собственности,  исключающих

   использование концепций  Рыночной 
Стоимости,  настоящий  Стандарт

   предусматривает   применение   адекватных   процедур 
и  подробное

   изложение методов оценки.

  

                        2.0. Область
Применения

  

       2.1. Настоящий Стандарт применим ко
всем оценкам недвижимости,

   производственных  средств  и  оборудования,  включаемым  в   любую

   публикуемую  документацию. 
Международные стандарты бухгалтерского

   учета 
допускают  переоценку  в 
качестве  альтернативы  стоимости

   приобретения,  и в случае использования переоценки в отчете должна

   быть раскрыта база оценки,  отражена частота проводимой переоценки

   и отмечено участие в работе независимых
(внешних) Оценщиков.

       2.2. В некоторых странах или  при 
определенных  специфических

   условиях 
в  настоящий  Стандарт 
могут  быть  внесены 
изменения,

   учитывающие   законодательные,  
нормативные    и    бухгалтерские

   требования.  В  отчете  должно 
быть  отражено  и 
соответствующим

   образом  
аргументировано   любое   отступление   от   Стандартов,

   обусловленное такими особыми
обстоятельствами.

       2.3. Настоящий Стандарт неприменим
при  оценке,  проводимой  в

   частных интересах клиента, для его
внутренних операций, таких, как

   заключение важной для клиента сделки,  получение 
ссуды,  или  для

   других целей, лежащих вне сферы общественных
интересов.

  

                            3.0. Определения

  

       3.1. Рыночная  Стоимость  определяется
как расчетная величина,

   равная сумме, за которую имущество должно
переходить из рук в руки

   на 
дату  оценки  между 
добровольным  покупателем  и добровольным

   продавцом 
в  результате  коммерческой  сделки  после  адекватного

   маркетинга:  при этом полагается, что каждая из сторон действовала

   компетентно, расчетливо и без принуждения.

       3.2. Наиболее   Эффективное  
Использование  определяется  как

   наиболее вероятное использование
имущества,  являющееся  физически

   возможным, 
разумно оправданным, юридически законным, осуществимым

   с финансовой  точки  зрения  и  в  результате 
которого  стоимость

   оцениваемого имущества будет максимальной.

       3.3. Рыночная   Стоимость   при   Существующем   Использовании

   определяется  как  рыночная  стоимость 
имущества,  основанная  на

   продолжении его существующего использования
при предложении, что в

   таком виде оно может быть продано на
открытом рынке при соблюдении

   всех 
остальных  условий,  содержащихся  в  определении   Рыночной

   Стоимости,   независимо   от   того,  
является   ли  существующее

   использование имущества наиболее
эффективным или нет.

       3.4. Остаточная  Стоимость Возмещения и Стоимость
Действующего

   Предприятия.

       3.4.1. Метод Остаточной Стоимости
Возмещения (ОСВ) применяется

   в случае оценки специализированной  собственности,  которая  редко

   продается 
(если  продается  вообще) 
на  открытом рынке иначе как

   часть бизнеса,  в котором она задействована, 
и, следовательно, не

   может 
быть оценена в соответствии с определением понятия Рыночной

   Стоимости. 
ОСВ основана на  расчете  текущей 
Рыночной  Стоимости

   земельного 
участка  при  его существующем использовании в сумме с

   общими затратами  на  возмещение  (воспроизводство)  улучшений  за

   вычетом 
начислений на физический износ и все виды соответствующих

   форм  
обесценения.   Результат   является   
оценкой    стоимости

   собственности,  используемой определенным образом,  на дату оценки

   при предположении  ее  дальнейшего  функционирования.  Эта  оценка

   определяется потенциальной рентабельностью
предприятия.

       3.4.2. Стоимость Действующего Предприятия  (в 
соответствии  с

   определением  и  замечаниями  МКСОИ 
Стандарта  2) складывается из

   балансовой стоимости всех материальных  и 
нематериальных  активов

   предприятия  за  вычетом  всех 
пассивов.  В  силу 
того,  что эта

   величина является выражением стоимости
бизнеса в целом,  она,  как

   правило, 
не  может  быть 
разложена  на  компоненты для отдельных

   активов предприятия.  Таким образом,  отдельные активы не обладают

   Стоимостью    Действующего  
Предприятия   и   поэтому  
Стоимость

   Действующего Предприятия не может служить
базой  оценки  имущества

   для финансовой отчетности.

       3.4.3. ОСВ,  относящаяся  к  стоимости 
предприятия   в  целом

   (в соответствии  с   параграфом   3.4.1),  
всегда   должна   быть

   обусловлена   потенциальной  рентабельностью  или,  для 
имущества

   общественного пользования и активов,  не связанных  со  свободными

   наличными потоками, их сервисным
потенциалом. Таким образом, метод

   ОСВ сочетает в себе  как 
рыночные,  так  и 
нерыночные  элементы.

   Однако в силу того, что метод ОСВ
применяется к отдельным активам,

   а не к самому бизнесу,  он по своей сути  отличается  от  методов,

   основанных 
на  Стоимости  Действующего Предприятия,  и адекватным

   образом может использоваться в  оценке 
имущества  для  финансовой

   отчетности.

  

          4.0. Взаимосвязь со Стандартами
Бухгалтерского Учета

  

       4.1. Несмотря на то  что в процессе неформального поиска общих

   точек соприкосновения термины  Рыночная 
Стоимость  и  Объективная

   Стоимость 
используются бухгалтерами и Оценщиками взаимозаменяемым

   образом,  
эти   понятия  не 
являются  синонимичными  (см. 
МКСОИ

   Стандарт 1). В стандартах оценки Рыночная
Стоимость определяется и

   используется с учетом того,  что имущество может  продаваться 
при

   различных  
обстоятельствах.   Во  избежание 
искажения  смысла  и

   возможных 
недоразумений  отчет   об  
оценке   должен   содержать

   определение  Рыночной  Стоимости  и 
его приложение к оцениваемому

   имуществу, объяснение условий, при которых
применима данная оценка

   Рыночной 
Стоимости,  и  указание 
на то,  каким образом имущество

   обычно будет продаваться на рынке
(например,  как отдельный объект

   или как элемент группы объектов).

       4.2. Стоимость основных (долгосрочных)
активов,  указываемая в

   финансовой 
отчетности  и смежной
документации,  обычно называется

   Чистой Балансовой Стоимостью этих
активов.  Исходя  из 
затратного

   принципа, 
Чистая  Балансовая  Стоимость 
представляет собой Общую

   Балансовую 
Стоимость  за  вычетом 
аккумулированного  износа.   В

   соответствии с принципом изменения цен
Чистую Балансовую Стоимость

   обычно  
отождествляют   с   Чистой  
Переоцененной    Стоимостью,

   определяемой  посредством  индексации
стоимости приобретения,  или

   оценки, или  периодической 
переоценки  имущества.  МКСОИ Стандарт

   3 относится  к базе измерения стоимости для ситуаций,  при которых

   стоимость 
имущества  определяется   в  
результате   оценки   или

   периодической переоценки.

       4.3. Вообще говоря,  оценка имущества,  проводимая в  связи  с

   подготовкой  финансовой отчетности и смежной документации,  неявно

   подразумевает, что активы, задействованные
владельцем, оцениваются

   исходя  
из   их   существующего  
использования   и  относительно

   продолжающего  функционировать 
предприятия.  Однако   предприятие

   может  
перестать  испытывать  необходимость  в  каком-либо  своем

   имуществе. 
Если  такие   активы  
будут   объявлены   директорами

   предприятия избыточными для нужд
предприятия, их следует оценивать

   исходя не из существующего, а наиболее
эффективного использования.

   Аналогично     активы    предприятия,    классифицированные    как

   инвестиционные, оцениваются исходя не из
существующего, а наиболее

   эффективного использования.

       4.4. Рациональным основанием для
выделения среди всех  активов

   тех, 
которые  оцениваются  по их существующему использованию, так

   называемых рабочих  активов, 
является  тот  очевидный 
факт,  что

   предприятие  не может заниматься продажей имущества,  необходимого

   для 
нормального 
функционирования  бизнеса,  и  
сохранять   свою

   производительность.  Продажа такого имущества будет несовместима
с

   продолжением работы предприятия.  В то же 
время  оценка  Рыночной

   Стоимости 
рабочих   активов  правильно 
отражает  рассчитанный по

   рыночным 
данным  вклад  активов  
в   стоимость   предприятия   и

   согласуется  с  общими  принципами 
применения  концепции Рыночной

   Стоимости в методике оценки имущества.

       4.5. Как правило, при организации
процесса оценки руководители

   предприятия   или   их    профессиональные    консультанты    сами

   инструктируют  Оценщика 
относительно  того,  как классифици