аграфе 6.2,    многие   объекты   собственности   оценены   как

   совокупность земельного  участка 
и  улучшений.  В 
таких  случаях

   оценщик, 
как  правило,  определяет 
Рыночную Стоимость,  учитывая

   наиболее  
эффективное   использование   участка  
с    имеющимися

   улучшениями.

       6.4. Наиболее  эффективное 
использование   определяется   как

   наиболее 
вероятное использование имущества, 
являющееся физически

   возможным, 
разумно оправданным, юридически законным, осуществимым

   с 
финансовой  точки  зрения 
и  в  результате  которого
стоимость

   оцениваемого имущества будет максимальной.

       6.5. Использование   имущества, 
не  разрешенное  законом 
или

   физически 
невозможное,  не  может 
рассматриваться   в   качестве

   наиболее 
эффективного.  Даже  в 
случае  юридически  законного 
и

   физически возможного использования от
оценщика может потребоваться

   разумное  
объяснение,  оправдывающее  его  мнение  о  вероятности

   подобного использования. После того, как в
результате анализа были

   выявлены  
один   или   несколько 
разумно  оправданных  вариантов

   использования,   они    исследуются    на   
предмет    финансовой

   состоятельности.  Тот  вариант,  в результате которого оцениваемое

   имущество будет иметь максимальную
стоимость, и считается наиболее

   эффективным использованием.

       6.6. Применение этого принципа  позволяет 
оценщику  учитывать

   эффект износа и устаревания зданий,
определять наиболее подходящий

   характер улучшений,  которые необходимо осуществить  на 
земельном

   участке, 
исследовать финансовую состоятельность реконструкционных

   проектов, а также помогает во многих других
ситуациях, возникающих

   в процессе оценки.

       6.7. Понятие  наиболее 
эффективного  использования   является

   неотъемлемой  составной  частью оценки
Рыночной Стоимости.  Однако

   некоторые стандартные  процедуры 
предназначены  для  специального

   приложения 
понятия наиболее эффективного использования при оценке

   собственности  в  связи  с 
подготовкой  финансовой  отчетности 
и

   смежной 
документации.  Это  специальное приложение,  называющееся

   "Рыночная Стоимость при Существующем
Использовании", обсуждается в

   МКСОИ Стандарте 3.

  

                            7.0. Полезность

  

       7.1. В 
силу  того,  что 
ключевым  критерием стоимости
любого

   имущества 
является  его  полезность, 
процедуры,  используемые  в

   процессе 
оценки,  имеют общую цель -
определение и количественная

   интерпретация степени полезности
оцениваемого имущества.  При этом

   встает 
вопрос  о  том 
смысле,  который  вкладывается  в  понятие

   полезности.

       7.2. Полезность    является    скорее   
относительным,    или

   сравнительным,  понятием,   нежели   абсолютной   характеристикой.

   Например, 
полезность 
сельскохозяйственных 
угодий,  как правило,

   измеряется 
их  плодородностью.  Стоимость 
земли  непосредственно

   зависит от количества и качества урожая
либо количества и качества

   построек, 
либо,  если участок  допускает 
застройку,  от  степени

   продуктивности,   на   которую   она  
способна   в  коммерческом,

   промышленном  аспекте  или  в  
плане   жилищного   строительства.

   Следовательно,  стоимость земли устанавливается посредством оценки

   ее полезности в терминах юридических,  физических, функциональных,

   экономических  факторов  и условий
внешней среды,  определяющих ее

   продуктивность.

       7.3. Оценка  имущества в корне зависит от того,  каким образом

   используется имущество,  и / или 
от  того,  как высоко оно  может

   котироваться  на  рынке при обычных
условиях.  Для некоторых видов

   имущества 
оптимальная  полезность   достигается,   если   объекты

   выступают 
как  отдельно  взятые элементы,  другие могут оказаться

   более полезными в качестве части группы.
Следовательно, необходимо

   различать полезность имущества,  рассматриваемого отдельно, от его

   полезности как части группы.

       7.4. Отдельно расположенные независимо
функционирующие объекты

   недвижимости,  как  правило,   переходят  
из   рук   в  
руки   в

   индивидуальном  порядке,  и в этом аспекте
их и следует оценивать.

   Если стоимость  таких  объектов  увеличивается  (или  уменьшается)

   благодаря  
функциональной   или  экономической  связи  с  другими

   объектами 
недвижимости,  то  такая 
дополнительная  специфическая

   стоимость 
определяется  в  процессе оценки и фиксируется в отчете

   либо 
на  основании  собственных 
наблюдений  оценщика,   либо  
в

   соответствии с явными указаниями
клиента.  Как бы то ни было любая

   подобная стоимостная поправка не  должна 
учитываться  в  Рыночной

   Стоимости без соответствующего обоснования.

       7.5. Рассматриваемый  отдельно  
объект   недвижимости   может

   обладать 
дополнительной  стоимостью  из-за 
своей  физической или

   функциональной связи с прилегающим к
нему  объектом  недвижимости,

   находящимся    в    чужом   
владении,    либо   благодаря  
своей

   привлекательности  для  покупателя, имеющего
свои особые интересы.

   В отчете 
необходимо  указать,  отдельно 
от  Рыночной  Стоимости,

   установленной  в  соответствии  с 
настоящими  Стандартами оценки,

   величину такой дополнительной стоимости.

       7.6. Полезность измеряется в
долговременной перспективе -  как

   правило, 
на  протяжении всего нормального
срока службы имущества.

   Однако некоторые активы могут оказаться
для  предприятия  временно

   излишними: 
они  "кладутся  на 
полку" или каким-то другим образом

   изымаются  
из   процесса    производства,    преобразуются    для

   альтернативного  использования  или  просто 
зависают  без дела на

   определенный срок.  В 
других  ситуациях  внешние 
условия  рынка,

   экономические  или политические,  могут
вынудить на неопределенное

   время сократить производство.

       7.7. Аналогичная ситуация возникает,
если активы расположены в

   отдаленных 
регионах,  в государствах с
нерыночным типом экономики

   либо там, 
где экономика переживает существенные 
сдвиги.  Степень

   полезности таких активов бывает определить
крайне трудно. Оценка в

   подобных ситуациях требует  особой 
компетентности  и  специальной

   подготовки,  и  отчет  должен 
быть  составлен  в 
соответствии со

   Стандартами МКСОИ. Особенно важным для
оценщика является подробное

   изложение и объяснение использованной им
базы оценки;  информации,

   на которой базировалась оценка,  и 
тех  специальных  допущений 
и

   ограничений (если таковые были),  при помощи которых производилась

   оценка.

       7.8. Типичным  результатом 
политической   или   экономической

   нестабильности  является  изменение  полезности, 
в продуктивности

   либо 
в  эффективности.  На 
оценщике  в   таких  
случаях   лежит

   ответственность  за  оценку  рыночных 
ожиданий  продолжительности

   такого 
развития  событий.  Временные  
остановки   или   закрытия

   предприятий  могут мало сказаться на стоимости активов или даже не

   повлиять 
вообще,  в  то 
время  как  перспективы 
долговременного

   прекращения   деятельности   могут   вызвать 
постоянное  снижение

   стоимости. 
Оцениваемые активы необходимо 
рассматривать  в  свете

   всех   
внутренних    и   внешних  
факторов,   влияющих   на  
их

   функционирование.

  

                       8.0. Другие Важные
Понятия

  

       8.1. Выражение  "Рыночная  Стоимость"  не  является 
синонимом

   термина "Справедливая,  или Объективная Стоимость" (Fair
Value), в

   том смысле,  в каком он используется в 
стандартах  бухгалтерского

   учета.  
В  отличие  от 
приведенного  выше  определения 
Рыночной

   Стоимости    бухгалтерское   
понятие    Объективной     Стоимости

   подразумевает   сделку,   которая  могла 
состояться  при  наличии

   определенных разногласий;  при 
обстоятельствах, 
отличающихся  от

   нормального  процесса 
перераспределения  собственности
в условиях

   открытого рынка.  Эти обстоятельства включают в 
себя  возможность

   совершения 
срочной  сделки,  когда 
одна  из  сторон 
находится в

   затруднительном   положении,   а   также  
другие    случаи,    не

   предусмотренные  в определении понятия Рыночной Стоимости.  Термин

   "Справедливая Стоимость"
используется также в юридическом 
аспекте

   при 
определении компромиссного решения, 
разрешающего разногласия

   сторон. 
Причины этих разногласий также могут 
не  соответствовать

   определению понятия Рыночной
Стоимости.  Во избежание неясностей и

   недоразумений отчет об оценке Рыночной
Стоимости должен включать в

   себя 
адекватное  объяснение  используемого  оценщиком определения

   термина "Рыночная Стоимость", а
также изложение допущений, условий

   и обстоятельств, на основании которых
производилась оценка.

       8.2. Специализированные 
активы  представляют  собой  
активы,

   которые,  
как   правило,  продаются 
в  качестве  части 
бизнеса,

   составным компонентом которого они
являются.  Такие  активы 
также

   можно  
рассматривать   как   ограниченно   рыночные   или  вообще

   нерыночные,  в зависимости от степени 
их  специализации  в 
плане

   конструкции,  конфигурации  или
использования.  При недостатке или

   полном 
отсутствии  рыночной  информации  
для   непосредственного

   сравнительного   анализа   процесс   оценки 
таких  активов  может

   оказаться крайне затруднителен.  Тем не менее именно  на 
оценщике

   лежит 
ответственность  за  отбор 
рыночных данных для обоснования

   и / или объяснения заключения оценки.  Несмотря 
на  то,  что  при

   рассмотрении  специализированных активов может быть применен любой

   из методов оценки и ни одним  из 
подходящих  методов  не 
следует

   пренебрегать,  на практике чаще всего применяется метод Остаточной

   Стоимости Возмещения.  Если возможно,  оценщик, исходя из рыночной

   информации, определяет стоимость земельного
участка, себестоимость

   и аккумулированный  износ 
и  объясняет  свой 
выбор  базы  оценки

   стоимости.

       8.3. Термин  "Остаточная 
Стоимость  Возмещения"  не  
следует

   путать 
с  термином  "Стоимость Возмещения".  Стоимость Возмещения

   выражает  
затраты   на   приобретение   на   рынке   в  
качестве

   удовлетворительной  замены 
аналогичного  имущества.  Несмотря 
на

   возможность   строительства    или    иного   
способа    создания

   удовлетворительной   замены,  
обычно  при  определении 
стоимости

   возмещения используют именно сумму затрат
на приобретение  аналога

   на 
свободном  рынке.  В 
отличие  от  этого метод ОСВ относится к

   процессу 
оценки,  совмещающему  вычисление  
рыночной   стоимости

   земельного участка при существующем на
данный момент использовании

   и остаточной стоимости зданий,  сооружений и других улучшений  для

   получения    значения   
стоимости,    отражающей    потенциальную

   прибыльность от использования имущества в
целом.

       8.4. В условиях нарушения или
приостановки нормальных рыночных

   процессов, 
а также в тех случаях, когда дисбаланс между спросом и

   предложением  приводит   к   рыночным 
ценам,  не  удовлетворяющим

   определению  Рыночной  Стоимости,  перед 
оценщиком  могут  встать

   весьма 
трудные  проблемы.  Применяя 
понятие  рыночной стоимости,

   анализируя в процессе оценки рыночную
информацию и все имеющиеся в

   его распоряжении аргументы, оценщик вносит
коррективы в значимость

   и полезность активов,  рассматриваемых в финансовой  документации.

   Чем менее доступна рыночная
информация,  чем в меньшей степени она

   может быть использована непосредственным
образом,  тем  в  большей

   степени 
достоверность процедур оценки зависит от профессиональной

   компетентности,  опыта и интуиции 
оценщика  и  квалифицированного

   применения настоящих Стандартов.

       8.5. В ряде государств (или при
специфических обстоятельствах)

   для соблюдения законодательных или
нормативных требований оценщику

   может 
потребоваться  использовать  особое  
определение   термина

   "Рыночная Стоимость".  Как бы то ни было фундаментальные понятия и

   определения   оценки   полагаются   соответствующими   положениям,

   содержащимся в Стандартах МКСОИ, если
только оценщик специально не

   оговорил обратное. Смысл понятия
"Рыночная Стоимость имущества" не

   меняется 
из-за  расхождения  в 
терминологии или перефразирования

   самого определения,  которое может быть различным для разных
стран

   из-за отличий в законодательстве.

       8.6. Любой отчет об оценке должен  содержать 
ясное  изложение

   целей и методов произведенной оценки.  Являясь финансовым отчетом,

   отчет об оценке,  соблюдая все прочие требования, 
предъявляемые к

   подобного  
рода   документации,   должен  
содержать  заключение,

   определяющее тип имущества для каждого из
оцениваемых объектов,  и

   содер