и 
перспективного анализа,  исключая

   гудвилл, достигаемый за счет менеджмента
выше среднего  уровня.  В

   таких случаях    следует    обратить   внимание  
ссудодателя   на

   существенную разницу в стоимости, которая
может существовать между

   функционирующим предприятием    и  
предприятием,   для   которого

   справедливо одно из следующих утверждений:

       а. Бизнес закрыт;

       б. Вывезено оборудование;

       в. Лицензии / сертификаты,    франшизные    соглашения     или

   разрешения утратили силу или не являются
надежными;

       г. Собственность пострадала от
варварского обращения или

       д. Существуют  другие   причины,   которые  
могут   негативно

   сказаться на эффективности будущего
функционирования.

       6.5.2. Оценщик  в 
своей  консультации   дополнительно   может

   исследовать потенциальные   изменения 
статуса  собственности  как

   ссудного обеспечения.  Например, 
если  наличные  поступления   от

   использования собственности   в  
большой   степени   зависят  
от

   конкретного владельца,     или    
владельцев,      представляющих

   специфическую отрасль,  а 
также  при  других условиях,  которые в

   будущем могут привести к
нестабильности,  Оценщик должен  отметить

   эти обстоятельства  в 
акте  или  отчете 
об  оценке.  В некоторых

   случаях может  быть   уместна   оценка  
собственности   на   базе

   альтернативного использования.

       6.6. Недвижимость в стадии разработки и
строительства.

       6.6.1. Не приносящая доход  недвижимость,  предназначенная для

   перестройки или представляющая
ценность  в  качестве  пространства

   для застройки,  в  совокупности  с 
неспециализированными зданиями

   должна оцениваться исходя из существующих и
потенциальных прав  на

   разработку и    строительство.   
Любые   допущения   относительно

   планирования и прочих материальных факторов
должны быть  разумными

   и должны быть явно указаны в акте или
отчете об оценке.

       6.6.2. График  поэтапного 
финансирования,  являющийся  частью

   договора о   предоставлении  
кредита,   должен  быть 
обсужден  с

   ссудодателем, и на  протяжении 
цикла  строительства  периодически

   должны проводиться рыночные оценки.

       6.6.3. Выбор подходящего метода  для 
оценки  собственности  в

   стадии разработки    зависит   от   состояния  
строительства   на

   эффективную дату оценки и от вероятности,  с которой собственность

   может быть 
заранее  продана  или 
сдана  в  аренду 
до завершения

   строительства. Метод оценки предварительно
должен быть  согласован

   с ссудодателем.   Оценщик  должен  с 
особым  вниманием  выполнить

   следующее:

       а. Учесть   разницу   во   времени  
между   датой  завершения

   строительства и эффективной датой
оценки.  В анализе  должен 
быть

   отражен  
эффект   необходимого  дополнительного  строительства  в

   терминах затрат  и  доходов,  с 
использованием  по  необходимости

   методов дисконтированной стоимости.

       б. Адекватным образом указать рыночные
изменения,  ожидаемые в

   течение оставшегося срока до завершения
строительства.

       в. Должным образом взвесить риск,
связанный со строительством.

       г. Рассмотреть  и 
изложить  любые  известные 
взаимоотношения

   сторон, занятых в строительстве.

       6.7. Расходуемые активы.

       6.7.1. Особые проблемы возникают в
связи с оценкой расходуемых

   активов. Необходимо  обратить 
внимание на срок и график ссуды, 
в

   том числе на даты погашения процентов и
основной суммы долга в  их

   связи с 
объемом  расходуемых активов и
проектом их исчерпания или

   использования.

       6.7.2. Аренда,  размер 
которой  превышает  рыночную стоимость

   аренды аналогичной собственности, и создает
тем самым преимущество

   арендодателю, может представлять собой
собственность,  относящуюся

   к объекту недвижимости,  с 
которым  связана  аренда. 
В  подобных

  
случаях аренду  можно  рассматривать  как  расходуемое имущество
в

   силу того, 
что любая приложимая к ней по смыслу 
стоимость  будет

   уменьшаться по  мере  погашения  арендных 
платежей  и  уменьшения

   преимущества арендодателя из-за роста
рыночных расценок на аренду.

       6.8. Оценщик.

       6.8.1. Характер   задания  
и   область    применения    имеют

   принципиальное значение  как 
для  Оценщика,  так и для того,  кто

   пользуется его услугами.

       6.8.2. В  некоторых юрисдикциях законодательные постановления,

   касающиеся фирм,   оказывающих   услуги   в  
области   финансовой

   деятельности, предписывают    специальное    лицензирование    или

   регистрацию в  тех  случаях,  когда 
предоставляемая  консультация

   касается не   только   стоимости   собственности,   но   и  оценки

   акционерного капитала,     долевого     участия,     
коллективных

   инвестиционных схем и синдицированных ссуд.

       6.8.3. В   силу   того,   что  
большинство   соглашений    по

   предоставлению ссуд,  ипотечных 
и прочих кредитов основываются на

   особых доверительных отношениях, особенно
важно, чтобы Оценщик был

   независимым, не  связанным  ни  с одной из сторон,  вступивших или

   планирующих вступить в финансовые  взаимоотношения.  Также  важным

   является то,  что  Оценщик  должен 
иметь,  или  быть 
в состоянии

   накопить, соответствующий опыт работы
с  собственностью  подобного

   типа и местоположения.

  

                7.0. Требования, Предъявляемые
к Отчету

  

      
7.1. Отчет   об   оценке 
не  должен  допускать 
неоднозначное

   толкование или вводить в  заблуждение.  В  целом  такой 
отчет  об

   оценке, проведенной  в 
соответствии с МКСОИ Стандартом 4, 
должен

   удовлетворять требованиям,  предъявляемым к отчету,  изложенным 
в

   Разделе 5, 
МКСОИ  Стандарт  1.  В
частности,  он должен содержать

   явную ссылку на определение Рыночной
Стоимости в смысле  настоящих

   Стандартов и   ссылку   на   то,  
каким   образом   собственность

   рассматривалась в терминах ее полезности
или наиболее эффективного

   использования.

       7.2. Такая оценка  должна 
содержать  ссылку  на 
дату  оценки

   (дату, относительно   которой 
применяется  рассчитанное  значение

   стоимости), цели оценки и способ
использования ее  результатов,  а

   также другие  существенные 
критерии  для того,  чтобы результаты,

   суждения и заключения Оценщика были поняты
адекватным образом.

       7.3. Несмотря   на   то   что 
при  некоторых  обстоятельствах

   применение альтернативных   определений   стоимости   может   быть

   допустимым, Оценщик  должен позаботиться о том,  чтобы в случае их

   использования такие      альтернативные       определения       не

   интерпретировались как представление Рыночной
Стоимости.

       7.4. При  составлении  отчета  об 
оценке  Рыночной  Стоимости

   ссудного обеспечения,  залога 
и обеспечения долговых обязательств

   Оценщик обязан:

       7.4.1. Предоставить   полный  
и  понятный  отчет 
об  оценке,

   изложенный в виде, не допускающем
неоднозначное толкование.

       7.4.2. Предоставить достаточный объем
информации,  позволяющий

   тем, кто будет  читать  отчет  и 
пользоваться  его  результатами,

   полностью понять исходные данные,
аргументацию и анализ, лежащие в

   основе выводов и заключений Оценщика.

       7.4.3. Сформулировать   все  
допущения  или  ограничения,  на

   которых была основана оценка.

       7.4.4. Четко    идентифицировать   
и    описать   оцениваемую

   собственность.

       7.4.5. Идентифицировать оцениваемый
интерес или интересы.

       7.4.6. Дать     определение    
оцениваемой     собственности,

   сформулировать цель оценки, эффективную
дату оценки и дату отчета.

       7.4.7. Дать исчерпывающее объяснение
используемым базам оценки

  
стоимости. Привести 
аргументацию  их применения и
соответствующие

   заключения.

       7.4.8. Включить    в   
отчет    заверенный    подписью  
акт,

   подтверждающий объективность   и  
беспристрастность   оценки    и

   отражающий применимость   Стандартов,   а   также  другие 
имеющие

   отношение к делу факторы.

  

                 8.0. Условия
Отступления от Стандарта

  

       8.1. В некоторых  государствах  Оценщик  может  быть 
вынужден

   использовать или  ссылаться на некоторое специфическое определение

   Рыночной Стоимости  для 
соблюдения  юридических  или 
нормативных

   требований юрисдикции,  в пределах которой проводится оценка. Если

   результаты оценки будут распространяться за
пределы  юрисдикции  в

   область действия  международных 
стандартов  либо  в 
тех случаях,

   когда местное   определение   может   привести  
к    неправильной

   интерпретации, Оценщик   должен 
также  использовать  определение,

   приведенное в настоящих Стандартах,  и указать, 
приводит ли выбор

   альтернативного определения к изменениям в
результатах оценки.

  

                      9.0. Дата Вступления в
Силу

  

       9.1. Настоящий  Международный  Стандарт  Оценки вступил в
силу

   24 марта 1994 года.