МЕЖДУНАРОДНЫЙ КОМИТЕТ ПО СТАНДАРТАМ
ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА

  

                     МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ
ОЦЕНКИ

  

                               МСО 1 - 4

  

       Оценка 
имущества  играет   все 
большую  роль  в 
современной

   российской экономике.  Такие операции, как купля - продажа жилья и

   другой  
недвижимости,   кредитование   под  
залог,  страхование,

  
налогообложение 
недвижимости,  имущественные  споры,  
реализация

   инвестиционных  проектов  невозможно  представить себе сегодня вне

   связи с профессией оценщика.

       15 февраля  1994 г.  завершилась
очередная переоценка основных

   средств 
(фондов).  В  соответствии   с   письмом  Минфина 
РФ  от

   19 сентября  1994  г.  N 
126 "О порядке отражения в бухгалтерском

   учете и отчетности операций,  связанных 
с  применением  механизма

   ускоренной амортизации и переоценкой
основных средств по состоянию

   на 1 января  1995  г."  в 
этом  процессе  важное 
место  отведено

   экспертам,   т.е.  
профессиональным  
оценщикам.   Постановлением

   правительства Москвы  от 
4  октября  1994 
г.  "О  лицензировании

   риэлтерской    деятельности    (совершении   операций  
с   жилыми

   помещениями)  в  Москве"  введено 
лицензирование  соответствующих

   видов деятельности.

       В
различных  странах  профессиональные  организации  оценщиков

   присваивали профессиональный  статус 
тем,  кто  имел 
необходимое

   образование и достаточный опыт.  Постепенно возникла потребность в

   формулировке общих для мировой экономики
принципов, идей и правил,

   что  
нашло   свое   отражение  
в   Стандартах  оценки, 
Кодексах

   профессиональной этики оценщика и других
документах, разработанных

   в 60 - 70-х годах. В 1981 году был
образован Международный комитет

   по стандартам оценки имущества  (МКСОИ). 
Задачей  Комитета  стала

   корректировка  стандартов с учетом мнений разных стран и выявление

   различий в формулировках или  в 
применении  Стандартов.  Особенно

   важно  
для  МКСОИ,  чтобы 
международные  Стандарты  оценки 
были

   признаны 
в  международной  бухгалтерской  и   другой   финансовой

   отчетности.   Поэтому   МКСОИ   поддерживает  постоянные  связи  с

   Международным  комитетом  по  стандартам  
бухгалтерского   учета,

   Международной  федерацией бухгалтеров, 
Международным комитетом по

   аудиторской деятельности,  Международной организацией комиссий  по

   ценным бумагам.

       Первая редакция  
Международных   стандартов    оценки   
была

   опубликована в 1985 г. В настоящее время
ведется большая работа по

   принятию Стандартов в тех областях
оценки,  которые  пока 
еще  не

   стандартизированы.  Редакция 
начинает  публикацию  первых четырех

   новых Стандартов,  вступивших в силу 24 марта 1994 г. и выражающих

   мнение специалистов 40 стран - участниц
МКСОИ.

       Каждый Стандарт  соответствует 
некоторому  классу   ситуаций,

   относящихся  к  процессу  оценки, 
и  содержит  следующие 
разделы

   (в порядке   их   следования):   Введение;  
Область   применения;

   Определение;  Взаимосвязь  со  Стандартами 
бухгалтерского  учета;

   Формулировка  Стандарта; 
Замечания;  Требования,  предъявляемые к

   структуре 
отчета;  Условия   отступления   от   Стандарта;   Дата

   вступления в силу.

       Текст Международных стандартов оценки
предоставлен  Российским

   обществом  
оценщиков,   являющимся   членом  
ряда  международных

   организаций оценщиков, в том числе членом МКСОИ.

  

                    ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ И ПРИНЦИПЫ
ОЦЕНКИ

  

                             1.0. Введение

  

       1.1. Опыт международного
профессионального  общения  в 
рамках

   Международного    Комитета    по   Стандартам   Оценки   Имущества

   продемонстрировал,  что, 
за  немногими   исключениями,   в   мире

   существует 
принципиальное  согласие  в 
отношении фундаментальных

   понятий, 
лежащих  в  основе 
оценки   как   научной  
дисциплины.

   Особенности  местного  законодательства
и экономической обстановки

   могут  
время   от   времени  
налагать   специфические    (иногда

   ограничительного  характера) требования в прикладных аспектах,  но

   основы методов и процедур оценки для
разных  стран  мира  по  сути

   ничем друг от друга не отличаются.

       1.2. Эти фундаментальные понятия лежат
в основе  Стандартов  и

   рекомендаций   МКСОИ,   однако   Комитет 
придерживается  позиции,

   согласно  
которой   является    нецелесообразным    формулировать

   фундаментальные определения и принципы в
тексте каждого Стандарта.

   Вместо этого настоящий  раздел 
служит  в  качестве 
дополнения  к

   каждому 
Стандарту  и  является обзором основных понятий,  имеющих

   особое 
значение  для  понимания  
оценки   как   профессиональной

   деятельности и для применения Стандартов на
практике.

  

                   2.0. Понятия Земли и
Собственности

  

       2.1. Земля является неотъемлемой частью
нашей жизни  и  нашего

   существования.  Благодаря своей исключительной важности она всегда

   находится  
под   пристальным   вниманием  
юристов,    географов,

   социологов,  экономистов.  От  того, 
каким  образом рассматривает

   землю и варианты ее использования
каждая  из  этих  дисциплин,  во

   многом зависят судьбы народов всего мира.

       2.2. Оценка стоимости земельного
участка как неиспользованного

   или участка с улучшениями (обработка земли
и сооружения)  является

   экономическим понятием.  Земельный участок, неиспользованный или с

   улучшениями,  также  называется   недвижимостью   (rial   estate).

   Стоимость  
создается   полезностью  объекта 
недвижимости  -  его

   способностью удовлетворять нужды и  потребности 
людей.  Стоимость

   любого  
объекта   недвижимости  определяется  его  уникальностью,

   долговечностью,   постоянством   
местоположения,    относительной

   ограниченностью   предложения   на  рынке 
недвижимости,  а  также

   специфической полезностью конкретного
земельного участка.

       2.3. Собственность     является     юридической   
концепцией.

   Собственность  представляет  собой   совокупность   частных   прав

   владения. 
Для  того  чтобы 
различать недвижимость, 
материальное

   понятие, 
и право владения, 
юридический  термин,  право 
владения

   объектом   
недвижимости    называют   правом  
собственности   на

   недвижимость (real  property). 
Юридический  термин  для 
объектов

   физического   мира,   не   являющихся 
недвижимостью,  -  движимое

   имущество 
(personalty),  а  право 
владения  им  называют 
правом

   собственности  на  движимое  имущество (personal property).  Слово

   собственность,  употребленное без дополнительного определения  или

   идентификации,  может  относиться  как 
к  недвижимости,  так 
и к

   движимому имуществу или их комбинации (см.
ниже раздел 3).

       2.4. Оценщики  (Asset Valuers или Appraisers) 
-  специалисты,

   работающие 
в  области  экономики, 
связанной с проведением оценки

   имущества и  составлением 
соответствующей  отчетной  документации

   (см.  
ниже   раздел   3.5). 
Как  профессионалы  оценщики 
должны

   удовлетворять жестким требованиям в плане
образования, специальной

   подготовки, компетентности и проявленных
профессиональных навыков.

   Они также должны неуклонно следовать
высоким  моральным  принципам

   (Этическим Нормам) и профессиональным
эталонам (Стандартам).

       2.5. Колебания цен с  течением 
времени  являются  результатом

   действия 
экономических  и  социальных 
сил  -  как  общих,  так и

   специфических.  Общие силы могут вызывать изменения общего  уровня

   цен 
и  относительной  покупательной  способности денег. 
Действие

   отдельных специфических сил,  например, технологические изменения,

   может 
привести к сдвигам в соотношении спроса и предложения,  что

   повлечет за собой значительные изменения
цен.

       2.6. Многие  хорошо  известные  принципы 
применимы  к оценке.

   Среди них - принципы спроса и предложения,
конкуренции, замещения,

   предвидения или ожидания,  изменения и другие. Общим для всех этих

   вспомогательных принципов является их явное
или неявное влияние на

   степень 
полезности  и  капиталоотдачу рассматриваемого имущества.

   Следовательно,   можно   утверждать,   что  
полезность    объекта

   недвижимости  выражает  суммарное
действие всех рыночных факторов,

  
влияющих на стоимость объекта недвижимости.

  

                3.0. Понятия Недвижимости,
Собственности

                         и Имущества (Активов)

  

       3.1. Недвижимость,  или объект 
недвижимости,  или  недвижимое

   имущество (real estate), определяется как
физический участок земли

   и относящиеся к нему выполненные человеком
улучшения (в том  числе

   и постройки).  Это материальная, 
осязаемая "вещь", 
которую можно

   посмотреть и потрогать,  в совокупности со всеми  сооружениями  на

   земле, 
а  также  над 
или  под ней.  В каждом государстве местным

   законодательством устанавливается основной
принцип для  различения

   недвижимого и движимого имущества,  определение которого приведено

   ниже. 
Несмотря на то,  что эти
юридические понятия  не  для 
всех

   стран 
являются  общепринятыми,  постулируемые  здесь  определения

   позволяют конкретизировать важные термины и
понятия.

       3.2. Понятие права собственности
на  недвижимость  включает 
в

   себя 
все  права,  интересы 
и  привилегии,  связанные с владением

   недвижимым имуществом.  Право собственности на недвижимость обычно

   выражается   каким-то  признаком  владения, 
в  отличие  от 
самой

   недвижимости  как  физического  объекта. 
Таким   образом,   право

   собственности на недвижимость относится к
нематериальным понятиям.

       3.3. Движимое  имущество  включает  в 
себя   материальные   и

   нематериальные объекты, не являющиеся
недвижимостью. Это имущество

   не связано с  недвижимостью 
постоянно  и,  как 
категория,  такое

   имущество характеризуется возможностью быть
перемещенным.

       3.4. В терминологии бухгалтерского  учета 
имущество  (активы)

   представляет  собой ресурсы, 
находящиеся в чьем-либо владении или

   под чьим-либо управлением,  от которых 
в  будущем  с 
достаточным

   основанием можно ожидать некоторую
экономическую прибыль. Владение

   имуществом 
(активным)   как   таковое  
является   нематериальным

   понятием.  
Однако   само   имущество  
(активы)  может  быть 
как

   материальным, так и нематериальным.

       3.5. В     соответствии     с    международными    стандартами

   бухгалтерского учета, рассматриваемыми в
Стандарте МКСОИ 3, активы

   различаются  на  материальные,  нематериальные  и  инвестиционные.

   Особое значение имеют следующие термины и
понятия:

       а. Текущие   активы.   Активы,    не   
предназначенные    для

   использования  на  постоянной  основе 
в деятельности предприятия,

   например, 
счета   дебиторов,   товарные  
запасы,   краткосрочные

   инвестиции,  банковская и кассовая наличность. В некоторых случаях

   недвижимость,  обычно 
рассматриваемая  как  основные  
активы   в

   соответствии с данным ниже определением,
может также быть отнесена

   к текущим активам.  В качестве примера  можно  привести  земельные

   участки или   объекты  
недвижимости,   находящиеся  в 
товарно  -

   материальном запасе и предназначенные на
продажу.

       б. Основные активы (основные  средства). 
Это  материальные  и

   нематериальные активы, подразделяющиеся на
две общие категории:

       (1) Недвижимость,  производственные средства  и 
оборудование.

   Активы, 
предназначенные  для
использования на постоянной основе в

   деятельности предприятия,  включающие в себя земельный  участок 
и

   сооружения,     производственные   
средства    и    оборудование,

   амортизационный    резерв   
(аккумулированные    
амортизационные

   начисления) и другие виды активов.

       (2) Прочие долговременные активы.  Активы,  не предназначенные

   для использования на постоянной основе в
деятельности предприятия,

   но которые 
будут  находиться  в 
долговременном  владении.  Такие

   активы 
включают  в  себя 
долгосрочные  инвестиции и
долгосрочные

   дебиторские задолженности,  гудвилл, отсроченные затраты, патенты,

   фирменные знаки и другие активы.

       3.6. Терминология бухгалтерского учета
не во всем совпадает  с

   терминологией,    используемой   
оценщиками.    Если    следовать

   классификации параграфа 3.5, оценщики
преимущественно имеют дело с

   основными 
активами.  В  техническом 
плане  оценивается  владение

   имуществом (активами),  или право 
владения,  а  не 
сами  активы,

   материальные или нематериальные. Этот
термин подчеркивает различие

   между 
экономической  концепцией  оценки  
имущества,   объективно

   основанной   на  способности  этого 
имущества  быть  проданным 
и

   купленным на своб